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一、項目背景

山東泰安某地塊開發建設城市產業綜合體，中潛咨詢根據自身經驗，全面開展本項目的前期立項、投資、融資、建設、運營的相關工作，具體負責本項目的商業計劃書及財務測算模型、項目建議書編制、產業綜合體規劃、商業模式設計、財務、法律、融資、商務、投資匡算和效益進行研究和分析，并提出相應的對策和建議。鑒于該項目屬于城市綜合體開發項目，隨為贏利為目的，但是在經濟分析時，以收回成本為宗旨。

二、項目咨詢內容

咨詢內容包括策劃設計本項目融資方案；積極利用外部合作金融資源，引薦對本項目感興趣的金融機構與貴方進行融資洽談，為促成本項目融資創造良好條件；協助項目方與本項目政府談判小組、相關金融機構進行對接，優化融資方案，有效降低項目融資風險及融資成本；與本項目融資事宜相關的其他咨詢、論證、文件起草、審核工作等。

本項目的意向投資方資金實力有限，需要引進外部合作方，共同投資建設本項目。另外當地政府因為認可意向投資方的運營能力，本項目的各投資方才可能以較低價格受讓土地使用權，直接提升了本項目的住宅和園區開發收益，為此意向投資方設想分享部分項目收益。

初步財務測算的目標就是確認在意向投資方分享部分項目收益后，本項目是否有足夠市場競爭力的收益率來吸引外部合作方展開合作，并大致判斷本項目各個財務數據的大致情況，為后續項目推進和交易架構的設計、如何向政府方爭取具體優惠條件等提供支撐。

三、項目咨詢成效

未來本項目只要能盡快實現物業銷售，就基本可以達成上述收益指標。其中銷售單價取區間下限值，融資利率也相對穩健；未來即使有部分建造成本或費用估計不足，對收益率指標也不太會有重大不利影響。如果意向投資方和外部合作方事先約定，意向合作方在項目竣工后的銷售期間（2022-2024年）獲取較低的固定回報，外部合作方獲取剩余全部收益，可大大提高外部合作方的收益率，提高本項目的吸引力。

外部合作方以資金投入，其目標主要是完成園區及住宅的建設及銷售、獲取相應利潤后盡快退出。具體交易架構可以有兩種選擇：

一是雙方組建項目公司進行本項目的受讓土地使用權及后續建設、營銷和銷售，意向投資方另行組建成立園區運營管理公司，獨立展開園區運營管理工作。這種情況下，項目公司完成本項目的建設及銷售工作后即行清算，外部合作方獲利退出；意向投資方收回初始投資及一定收益。上述財務測算中將約4萬平方米自持園區資產低價銷售給意向投資方的假設就基于該架構，具體由園區運營管理公司向項目公司收購自持園區資產。

二是意向投資方不另行組建成立園區運營管理公司，雙方組建的項目公司除進行本項目的受讓土地使用權及后續建設、營銷和銷售外，還直接持有園區資產進行后續園區運營管理。這種情況下，項目公司完成本項目的建設及銷售工作后進行定向減資，外部合作方獲利退出，自持資產不對外銷售。