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“城中村”由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，居民生活質(zhì)量普遍較低，影響了城市的整體面貌。為積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)社會和人口管理，提高土地節(jié)約集約利用，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，城中村改造成為城市化進(jìn)程中的重要課題，全國各地也提出城中村地塊改造實(shí)施意見，本文將討論城中村改造相關(guān)問題。

城中村”地塊，指在城鎮(zhèn)建成區(qū)域或城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，集體土地被全部或大部分征用，原農(nóng)村居民全部或大部分轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，被城鎮(zhèn)建成區(qū)包圍或基本包圍的自然村。

城中村改造以提升區(qū)域功能、優(yōu)化地區(qū)空間布局、改善人居環(huán)境為目標(biāo)，通過對于地區(qū)功能完善、城市資源整合、補(bǔ)償完善公共服務(wù)設(shè)施和交通市政基礎(chǔ)設(shè)施體系，促進(jìn)城市健康和可持續(xù)的發(fā)展。

改造方式上，可以采取土地儲備、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造、公益性項(xiàng)目建設(shè)等方式。以上海為例，城中村項(xiàng)目多采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造方式，引入合作單位共同改造開發(fā)。雙方成立項(xiàng)目公司并采用“一二級聯(lián)動”的方式完成前期開發(fā)及后續(xù)建設(shè)工作。

（1）政府主導(dǎo)、區(qū)鎮(zhèn)為主。城中村項(xiàng)目需要政府加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，吸引各方參與，在過程中能夠加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)。

（2）規(guī)劃引領(lǐng)、分類指導(dǎo)。城中村地塊的區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會發(fā)展水平等因素均不同，需要統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜的制定改造方案。

（3）以人為本、尊重民意。需要充分發(fā)揮村民主體地位，尊重農(nóng)民意愿，維護(hù)其權(quán)益，建立平等協(xié)商機(jī)制。

（4）統(tǒng)籌兼顧、綜合平衡。很多城中村項(xiàng)目改造自平衡難度較大，需要在滿足規(guī)劃和土地利用的規(guī)則下，統(tǒng)籌考慮區(qū)域功能，通過經(jīng)營性地塊的開發(fā)彌補(bǔ)項(xiàng)目投入。

近兩年國家層面對于房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)，各方面政策收緊，2021年3季度，恒大地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)，全國房地產(chǎn)市場影響甚廣，全國土地市場流拍較為嚴(yán)重，市場情緒大幅轉(zhuǎn)冷。2021年10月份全國人大常委會正式授權(quán)國務(wù)院府在全國鋪開房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，據(jù)相關(guān)分析，試點(diǎn)的若干城市中上海必在其列。雖然影響程度難以判斷，但對房地產(chǎn)市場和購房者心理產(chǎn)生不利影響是肯定的。未來項(xiàng)目銷售區(qū)劃的節(jié)點(diǎn)，如面臨房產(chǎn)稅政策全面鋪開實(shí)施、市場在消化其影響的時(shí)間當(dāng)口，有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。

 城中村項(xiàng)目為保證項(xiàng)目盈利，需要做好投資控制目標(biāo)，但是由于此類項(xiàng)目往往周期較長，不確定性高，成本目標(biāo)和實(shí)際情況可能存在較大的差異，以今年為例， 2021年5月10日以來，建筑鋼材價(jià)格出現(xiàn)暴漲，突破歷史新高，其他大宗原材料價(jià)格也大幅上漲，國內(nèi)大宗商品漲價(jià)以煤炭為龍頭，導(dǎo)致能源、化工等一系列產(chǎn)品價(jià)格上漲，高耗能產(chǎn)品價(jià)格的大幅上漲將無法避免，而建材正是高耗能產(chǎn)品，今年可能建安材料成本上升幅度超過10%。對應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)將會大幅上漲，影響項(xiàng)目收益率。

城中村項(xiàng)目內(nèi)各具體經(jīng)營性地塊的公開掛牌時(shí)間理論上由政府方基于其自身情況的考慮決定，一旦與開發(fā)主體的設(shè)想不一致，會產(chǎn)生資金計(jì)劃安排方面的風(fēng)險(xiǎn)。需要開發(fā)主體提前做好資金籌劃，同時(shí)需要考慮臨時(shí)資金需求的情況。

城中村項(xiàng)目屬于資金密集型項(xiàng)目，在建成去化前，項(xiàng)目包括征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地出讓費(fèi)、工程費(fèi)等，項(xiàng)目籌資需要融資，財(cái)務(wù)成本的體量也非常大，在開發(fā)周期內(nèi)考驗(yàn)主體的資金實(shí)力，需要盡量避免資金沉淀，做好建設(shè)時(shí)序的籌劃，做好資金籌劃，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)。

2021年6月初，財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行等四部門聯(lián)合發(fā)布發(fā)文《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（財(cái)綜〔2021〕19），直接明確“為了貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于政府非稅收入征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門的有關(guān)部署和要求，決定將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。”雖然表面上該新政只是把過去由地方政府直接收的土地出讓金，轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門來收而已，對土地財(cái)政具體有何影響，市場有一定爭議；但一般認(rèn)為該四類收入將從“政府性基金收入”轉(zhuǎn)入“一般公共預(yù)算收入”，其管理也就自然納入預(yù)算，具體支出需通過地方人大審批，地方政府的使用支配自由度大大縮小，未來的“城中村”類項(xiàng)目能否返還土地征拆成本增加了一定的操作不確定性。

城中村改造項(xiàng)目必然涉及到居民動拆遷，其征收房屋面積和人員范圍都需經(jīng)過政府相關(guān)部門確認(rèn)。具體是根據(jù)居民提供批準(zhǔn)建房批復(fù)、宅基證等文件，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府復(fù)核無誤后才能納入征收范圍。如被拆遷居民有異議，可以申請行政復(fù)議；即使最終強(qiáng)拆也必須經(jīng)法院判決，而不能進(jìn)行行政強(qiáng)拆，而且必須經(jīng)裁決、公告等程序，被拆遷居民還可上訴，過程耗時(shí)很長。城中村改造項(xiàng)目的時(shí)間不可控主要就是征地拆遷的不可靠，而且很難規(guī)避。